Direito Imobiliário

Contratos de Locação: Direitos e Deveres de Inquilinos e Proprietários

Versiani dos Anjos Advogados · July de 2026

A Lei do Inquilinato e a Relação Locatícia

Alugar um imóvel é uma das transações mais comuns na vida do brasileiro. Seja para morar (locação residencial) ou para instalar um negócio (locação comercial), a relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) é regida por uma lei específica: a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Entender os direitos e deveres de cada parte é essencial para evitar conflitos, prejuízos financeiros e dores de cabeça. Tanto o inquilino quanto o proprietário precisam conhecer as regras básicas para proteger seus interesses.

Direitos e Deveres do Locador (Proprietário)

O locador tem direitos importantes que devem ser respeitados pelo inquilino:

Receber o aluguel pontualmente: no dia e forma acordados no contrato
Exigir garantias: pode exigir fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Reaver o imóvel ao fim do contrato: para uso próprio, de familiar ou para reforma substancial
Exigir reparações: por danos causados pelo inquilino no imóvel
Atualizar o aluguel: anualmente, por índice de correção monetária (IGP-M, IPCA ou outro pactuado)

E também tem deveres:

Entregar o imóvel em condições de uso: habitável e com as instalações em funcionamento
Responder por vícios estruturais: problemas na estrutura, telhado, infiltrações, instalações elétricas e hidráulicas essenciais
Garantir o uso pacífico do imóvel: não pode perturbar o inquilino durante a vigência do contrato
Manter a área comum: em condomínios, responder pelas despesas condominiais ordinárias

Direitos e Deveres do Locatário (Inquilino)

O inquilino também tem direitos assegurados por lei:

Usar o imóvel conforme o destino contratado: residencial, comercial, industrial
Ter sossego e privacidade: o locador não pode entrar no imóvel sem autorização, exceto em caso de emergência
Direito de preferência: se o locador decidir vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo, nas mesmas condições oferecidas a terceiros
Renovação compulsória (locação comercial): se preenchidos os requisitos legais, o inquilino comercial pode exigir a renovação do contrato por igual prazo
Reembolso de benfeitorias necessárias: obras urgentes e indispensáveis para a conservação do imóvel

E seus principais deveres:

Pagar o aluguel e encargos: no prazo e forma ajustados
Devolver o imóvel no mesmo estado: ressalvado o desgaste natural do uso
Responder por danos causados: por si, familiares, empregados ou visitantes
Não modificar a estrutura: sem autorização por escrito do locador
Comunicar ao locador: qualquer problema que exija reparação urgente

Tipos de Garantia Locatícia

A lei permite que o locador exija garantias para assegurar o pagamento do aluguel e eventuais danos. As principais modalidades são:

Fiança: um fiador assume a obrigação de pagar se o inquilino não pagar. É a garantia mais comum, mas exige que o fiador seja proprietário de imóvel e tenha renda compatível
Caução: depósito em dinheiro de até 3 aluguéis, que fica retido até o fim do contrato. Deve ser corrigido e devolvido ao inquilino ao término da locação
Seguro de fiança locatícia: seguro contratado pelo inquilino que cobre inadimplência e danos. É mais caro, mas dispensa fiador
Cessão fiduciária de quotas: o inquilino cede quotas de fundo de investimento como garantia. É menos comum

O locador pode exigir apenas uma modalidade de garantia, não acumulá-las sem previsão contratual específica.

Prazos e Vigência dos Contratos

O contrato de locação pode ser por prazo determinado ou indeterminado:

Locação por prazo determinado: o contrato tem início e fim estabelecidos. Durante a vigência, o locador não pode retomar o imóvel (salvo por descumprimento do inquilino), e o inquilino não pode devolvê-lo sem pagar multa proporcional. Ao final do prazo, se nenhuma das partes se manifestar, o contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.

Locação por prazo indeterminado: não há data de término prevista. Tanto o locador quanto o inquilino podem denunciar o contrato a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias. O locador, porém, só pode denunciar se precisar do imóvel para uso próprio.

Para locações comerciais, o inquilino que preenche os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato (contrato por prazo determinado de no mínimo 5 anos, exploração do mesmo ramo há pelo menos 3 anos) tem direito à renovação compulsória do contrato, que o locador não pode recusar, salvo em situações excepcionais previstas em lei.

'O direito de renovação compulsória do contrato de locação comercial, previsto no art. 51 da Lei 8.245/91, exige a cumulação dos requisitos de contrato escrito com prazo determinado mínimo de 5 anos e exploração do mesmo ramo pelo locatário por pelo menos 3 anos ininterruptos, não sendo possível a soma de prazos de contratos anteriores.' — STJ, REsp 1.927.168/SP, 2022

Revisão e Reajuste de Aluguel

Existem duas formas de alteração do valor do aluguel:

Reajuste: é a correção anual pelo índice contratado (IGP-M, IPCA, etc.). O reajuste é automático e independe de concordância do inquilino — basta aplicar o índice previsto em contrato. A lei não permite reajuste em prazo inferior a 12 meses.

Revisão (ação revisional de aluguel): quando o valor do aluguel está muito acima ou muito abaixo do valor de mercado, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial. A ação revisional pode ser proposta após 3 anos de vigência do contrato (ou do último acordo), e o juiz fixará um novo valor com base no preço de mercado. Durante a ação, o inquilino pode depositar em juízo o valor que considera justo.

Despejo: Quando e Como Ocorre

O despejo é a ação judicial para retomada do imóvel. As principais hipóteses são:

Inadimplência (falta de pagamento do aluguel e encargos)
Descumprimento de obrigação contratual (sublocação não autorizada, uso diverso do contratado)
Necessidade de uso próprio do locador (apenas em contratos por prazo determinado já vencidos ou indeterminados)
Realização de reformas substanciais no imóvel
Extinção do contrato de trabalho (em caso de locação vinculada a emprego)

No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a desocupação se pagar o débito atualizado, acrescido de multa e honorários, até a data da resposta (contestação). É a chamada emenda da mora ou purgação da mora, que só pode ser exercida uma vez a cada 24 meses.

O prazo para desocupação voluntária no despejo é de 15 dias (inadimplência) a 30 dias (demais casos). Após o prazo, pode ser expedido mandado de despejo com uso de força policial, se necessário.

Benfeitorias no Imóvel Locado

As benfeitorias realizadas pelo inquilino durante a locação têm tratamento jurídico específico:

Benfeitorias necessárias: obras urgentes para evitar a deterioração do imóvel (ex: conserto de telhado com goteira). O locador deve reembolsar o inquilino integralmente, independentemente de autorização prévia
Benfeitorias úteis: obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de portão automático). O locador deve reembolsar se autorizou previamente. Se não autorizou, o inquilino pode levantar (retirar) o que instalou, desde que não danifique o imóvel
Benfeitorias voluptuárias: obras de mero embelezamento (ex: pintura decorativa, jardim ornamental). O inquilino não tem direito a reembolso, mas pode levantá-las se não danificar o imóvel

Em contrato por prazo determinado, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas devem ser indenizadas ao final da locação. Em contrato por prazo indeterminado, o locador pode denunciar o contrato sem indenizar as benfeitorias úteis não autorizadas.

Base legal: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 1º a 79; Código Civil, arts. 565 a 578; STJ Súmula 557; STJ REsp 1.927.168/SP, 2022. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta a advogado especializado em Direito Imobiliário.