Direito Imobiliário

Regularização de Imóveis: Como Legalizar sua Propriedade

Versiani dos Anjos Advogados · July de 2026

O que é a Regularização de Imóveis?

A regularização de imóveis é o processo jurídico e administrativo que visa legalizar uma propriedade que não está devidamente registrada no cartório de registro de imóveis ou que possui irregularidades documentais. No Brasil, estima-se que milhões de imóveis estejam irregulares, seja por falta de escritura, por construção sem aprovação da prefeitura, ou por ocupação de terras sem título de propriedade.

Ter o imóvel regularizado é fundamental para garantir a segurança jurídica da propriedade. Sem a regularização, o proprietário não pode vender o imóvel com segurança, não consegue financiamento bancário, e corre o risco de perder o bem em disputas judiciais.

Principais Formas de Regularização

Existem diferentes caminhos para regularizar um imóvel, dependendo da situação específica:

Usucapião: aquisição da propriedade pelo exercício da posse prolongada e ininterrupta, com requisitos específicos de tempo e conduta do possuidor
Regularização Fundiária Urbana (REURB): processo administrativo criado pela Lei 13.465/2017 para legalizar núcleos urbanos informais
Regularização de construção: aprovação de obra já construída que não tinha alvará ou habite-se
Inventário e partilha: regularização de imóveis que ficaram sem transferência formal após o falecimento do proprietário
Ação de adjudicação compulsória: para obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva quando o comprador já pagou integralmente o preço

Usucapião: Modalidades e Requisitos

A usucapião é um dos institutos mais antigos do Direito Civil. O Código Civil prevê várias modalidades, cada uma com seus requisitos específicos:

Usucapião extraordinária (art. 1.238 CC): 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título ou boa-fé
Usucapião extraordinária reduzida: 10 anos se o possuidor estabelecer moradia ou realizar obras e serviços de natureza produtiva
Usucapião ordinária (art. 1.242 CC): 10 anos de posse com justo título e boa-fé
Usucapião especial urbana (art. 1.240 CC): 5 anos de posse ininterrupta, área de até 250m², utilizada para moradia do possuidor e sua família
Usucapião especial rural: 5 anos de posse, área de até 50 hectares, tornando-a produtiva com trabalho do possuidor ou de sua família
Usucapião familiar (art. 1.240-A CC): 2 anos de abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro, posse direta e exclusiva do outro

A usucapião pode ser judicial (ação de usucapião) ou extrajudicial (diretamente no cartório, introduzida pelo Provimento 65/2017 do CNJ).

REURB — Regularização Fundiária Urbana

A REURB, instituída pela Lei 13.465/2017, é um procedimento administrativo que permite a regularização de núcleos urbanos informais (favelas, loteamentos clandestinos, conjuntos habitacionais irregulares). Ela se divide em duas modalidades:

REURB-S (de Interesse Social): para núcleos ocupados por população de baixa renda, onde os ocupantes não têm condições de arcar com os custos da regularização. O processo é conduzido pelo poder público municipal, com gratuidade para os beneficiários.

REURB-E (de Interesse Específico): para núcleos ocupados por população que não se enquadra na baixa renda. Os custos correm por conta dos proprietários ou dos empreendedores responsáveis pelo loteamento.

'A Regularização Fundiária Urbana (REURB) constitui instrumento de política urbana que visa a inclusão social e a garantia do direito fundamental à moradia, devendo ser interpretada de forma a facilitar a titulação dos ocupantes de núcleos urbanos informais.' — STJ, REsp 1.856.423/SP, 2023

Documentos Necessários para a Regularização

Os documentos exigidos variam conforme o tipo de regularização, mas geralmente incluem:

Certidão de matrícula atualizada do imóvel (expedida pelo cartório de registro de imóveis)
Planta do imóvel assinada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) com ART ou RRT
Certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais
Documentos pessoais do proprietário (RG, CPF, certidão de casamento)
Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
Habite-se ou certidão de regularidade da construção (expedida pela prefeitura)
Planta de localização e memorial descritivo assinados por profissional competente

Regularização de Imóvel sem Escritura

Muitas pessoas moram em imóveis que compraram apenas com 'contrato de gaveta' — um compromisso de compra e venda não registrado em cartório. Essa situação gera insegurança jurídica, pois o vendedor continua sendo o proprietário formal no registro de imóveis.

Para regularizar, o comprador pode propor uma ação de adjudicação compulsória (quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura) ou buscar a usucapião (quando não é possível localizar o vendedor ou quando o prazo de posse já é suficiente).

Em ambos os casos, a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. O profissional analisará a documentação disponível, orientará sobre o melhor caminho e acompanhará o processo judicial ou administrativo.

Base legal: Código Civil, arts. 1.238 a 1.242; Lei 13.465/2017 (REURB); Lei 6.766/79 (Parcelamento do Solo); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); Provimento CNJ 65/2017 (usucapião extrajudicial); STJ REsp 1.856.423/SP, 2023. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta a advogado especializado.